Aqui apresentarmos uma coletânea de questões e respostas que com maior freqüência geram dúvidas para os Síndicos e Administradores de condomínio.

As respostas foram elaboradas pelo departamento jurídico do SECOVI-SP e AABIC

 

ASSEMBLÉIAS

QUANDO OCORRER A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, CABE AO SUBSÍNDICO TERMINAR O MANDATO?

 

AABIC - Não. O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.

 

COMO CASSAR O MANDATO DO CONSELHO CONSULTIVO?

 

SECOVI - O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.

 

É NECESSÁRIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA EM PROCURAÇÕES APRESENTADAS NAS ASSEMBLÉIAS?

 

HÁ RESTRIÇÕES QUANTO AO NÚMERO DE PESSOAS?

 

AABIC - O reconhecimento de firma é um requisito essencial aos documentos particulares que firmam obrigações entre o titular e seu procurador. O que determina o número de procurações apresentadas por pessoas é norma que deverá estar escrita na convenção do condomínio.

 

INQUILINO PODE FAZER PARTE DO CONSELHO CONSULTIVO?

 

SECOVI - Não. Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.

 

SÃO VÁLIDAS AS DISPOSIÇÕES CONTIDAS EM ALGUMAS AS CONVENÇÕES, QUE PRIVAM OS CONDÔMINOS EM DÉBITO DO DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLÉIAS, ATÉ QUE PAGUEM AS CONTRIBUIÇÕES EM ATRASO?

 

AABIC - Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembléias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo antiético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembléias anteriores.

 

QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?

 

SECOVI - O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.

 

SÃO VÁLIDAS AS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLÉIAS GERAL QUE CONFLITEM COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO?

 

AABIC - Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

AS ASSEMBLÉIAS PODEM SER REALIZADAS SEM A CONVOCAÇÃO ANTECIPADA DE TODOS OS CONDÔMINOS?

 

SECOVI -Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.

 

ASSUNTOS EXTRAORDINÁRIOS PODEM SER DECIDIDOS EM ASSEMBLÉIAS GERAIS ORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO?

 

AABIC - Regra geral compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.

 

QUAL O PROCEDIMENTO CASO O SÍNDICO NÃO CONVOQUE A ASSEMBLÉIA?

 

SECOVI -Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.

 

O CONDÔMINO PODE PEDIR A IMPUGNAÇÃO DE UMA ATA DE ASSEMBLÈIA?

 

AABIC - Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.

 

QUANDO OS INQUILINOS PODEM VOTAR EM ASSEMBLÉIA?

 

SECOVI - Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio-locador a ela não compareça:' Portanto, se o proprietário não comparecer, o inquilino poderá votar, sem procuração, apenas em assembléias que envolvam despesas que lhe digam respeito, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento.

 

NUMA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO, O SÍNDICO TERÁ DIREITO A VOTO, MESMO QUANDO O ASSUNTO SE REFERIR DIRETAMENTE ÁS SUAS AÇÕES?

 

AABIC - As limitações quanto ao poder de voto do síndico deverão estar previstas no texto da convenção. Entretanto, por vezes tal documento é omisso quanto à questão, o que merece a aplicação da consciência ética do síndico, pois, nos sistemas constituídos em condomínio jamais dever-se-á permitir o favorecimento de interesses particulares em troca do interesse comum. O síndico votando em questões das quais deve prestar contas pessoalmente é, no mínimo, antiético.

 

OS ASSUNTOS NAO CONSTANTES DA ORDEM DO DIA PODEM SER DECIDIDOS NAS ASSEMBLÉIAS?

 

SECOVI - Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.

 

EM TENDO A ASSEMBLÉIA JÁ APROVADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADA PELO SÍNDICO, PODERÁ ALGUM CONDÔMINO VIR A QUESTIONÁ-LA POSTERIORMENTE?

 

AABIC - As decisões tomadas em assembléias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembléias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.

 

AS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS PRECISAM SER REGISTRADAS?

 

SECOVI-A Lei do Condomínio não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, por exemplo: eleição de síndico, despesas extraordinárias de grande vulto e alteração da convenção.

 

OS CONDÔMINOS AUSENTES EM UMA ASSEMBLÉIA TÊM DIREITO DE SEREM INFORMADOS SOBRE O QUE FOI DECIDIDO PELOS PRESENTES?

 

AABIC -Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.

 

O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLÉIA DE ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO?

 

SECOVI - Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.

 

PODE UMA ASSEMBLÉIA PERMANECER ABERTA EM CARACTER PERMANENTE PARA OBTENÇÃO DE "QUORUM" PARA DELIBERAÇÃO DE DETERMINADO ASSUNTO, QUANDO A INICIAL NÃO OBTEVE ÊXITO?

 

AABIC - Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.

 

QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLÉIA?

 

SECOVI - As vantagens obtidas do registro são: tornar pública a decisão da assembléia e presumir que terceiros tomem ciência da mesma.

 

É NECESSÁRIO O REGISTRO DE TODAS AS ATAS DE ASSEMBLÉIA EM CARTÓRIO DE TÍTULOS?

 

AABIC - O registro de atas de assembléia não é obrigatório. Porém, é conveniente para a perpetuação do documento. Como os condomínios por incorporações enfrentam dezenas, senão centenas de eleições de diferentes síndicos ao longo de sua existência, por vezes o livro de atas se extravia.

 

QUAL O PROCEDIMENTO EM CASO DE ERRO NA ATA?

 

SECOVI - Na ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.

 

PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIOS?

 

SECOVI - Compete a Convenção fixar o quorum' para a deliberação, vedada à votação secreta, porque o cômputo se faz tendo em vista sempre o valor ou a proporcionalidade do voto em relação ao conjunto condominial.

 

OS CONDOMÍNIOS INADIMPLENTES TÈM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLÉIAS?

 

SECOVI - Normalmente as Convenções de Condomínios proíbem que condôminos inadimplentes votem nas assembléias, e não se tem notícia de ações!Anulatórias desse dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio, pois se o mesmo pretende exercer seus direitos deve, ao mesmo tempo, cumprir seus deveres.

 

O SÍNDICO PODE VOTAR NAS ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO?

 

SECOVI - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria.

 

NO CASO DE EMPATE, O PRESIDENTE DA ASSEMBLÉIA VOTA DUPLAMENTE?

 

SECOVI - Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.

 

O SÍNDICO, MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADOS DO CONDOMINIO PODEM RECEBER PROCURAÇOES PARA VOTAREM EM ASSEMBLÉIA?

 

SECOVI - Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregado do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio.