Inquilino deve ser convocado?

Sim, sempre que estiverem na ordem do dia (assuntos a serem deliberados) tópicos relativos a despesas ordinárias (ou seja, de manutenção), que são de responsabilidade do inquilino. Nestes tópicos, ele pode votar desde que o proprietário não esteja presente, e também não há necessidade de procuração.

Pode presidir?

A princípio, não há nenhum impedimento. No entanto, a Convenção do seu condomínio pode limitar esta atribuição a condôminos-proprietários.

Inquilino: No que vota e no que não vota? Para quê precisa procuração?

Em Assembléias, inquilinos votam nas questões que envolvemdespesas ordinárias, ou seja, de manutenção - se o proprietário não comparecer. Em outras questões, como as que envolvem despesas extraordinárias, eleição de síndico e conselho consultivo, alteração de áreas comuns, alteração do Regulamento Interno ou da Convenção, só pode votar se tiver procuração do proprietário.

Condições para validade de qualquer procuração:

- Deve ter firma reconhecida em cartório (Artigos 1288 e 1289 do Código Civil).

- Ser datada.

- Ter objetivo especificado.

- Delimitar a extensão dos poderes estabelecidos para o procurador.

Inquilino X Proprietário

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino; o proprietário arca com as extraordinárias.

Despesas ordinárias são as de manutenção, ou seja, a taxa condominial de todo mês, exceto Fundo de Reserva e Fundo de Obras.

Extraordinárias são as despesas com obras de melhoria, principalmente.

Despesas ordinárias (do inquilino)

Lei do Inquilinato, Art. 23, § 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação.

Lei do Inquilinato, Art. 22, Parágrafo único. "Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva."

Vazamentos

Vazamentos: quem paga, proprietário ou inquilino?

Se o vazamento é na rede horizontal (que serve à unidade), geralmente quem paga é o proprietário. Observe:

Lei do Inquilinato Art. 35 “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Se o problema ocorreu na rede vertical (que serve a todos os andares), quem paga é o condomínio.

Fundo-de-reserva

Só se este foi utilizado para cobrir despesas ordinárias, e na devida fração da quantia destinada a este fim. De modo geral, o fundo-de-reserva é despesa extraordinária, e portanto, de responsabilidade do proprietário.

 
Inadimplente

O proprietário é responsável pelas dívidas do imóvel perante o condomínio.

Se houver cobrança do condomínio em relação ao proprietário, este tem de arcar com as despesas e posteriormente cobrá-las do inquilino.

Quando o imóvel é vendido, a dívida é de responsabilidade do novo proprietário.

 
Esta é uma questão polêmica. Se a Convenção do condomínio determinar que sim, ponto pacífico. Mas pode não haver referências a esse assunto no documento. Se o caso for parar na Justiça, há jurisprudência: o STJ (Superior Tribunal de Justiça) já decidiu a favor de um condomínio que pedia que a proprietária arcasse com uma multa de seu inquilino.

Casos mais comuns:

- Em condomínios residenciais, desenvolve atividades comerciais;

- Perturba o sossego comum, com barulho;

- Desrespeita sistematicamente o Regulamento Interno ou a Convenção.

Providências possíveis:

É muito raro condomínios entrarem na Justiça com ações de despejo contra inquilinos inconvenientes, por mau uso da unidade, como nos casos acima.

Ocorrendo problemas, pode-se tentar uma negociação via proprietário, já que a Lei do Inquilinato determina como dever do inquilino cumprir integralmente a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio. Muitos contratos prevêem a recisão automática se o locatário perturbar a ordem, o sossego ou a moralidade do condomínio.

Além disso, mesmo com consentimento do proprietário, ele também não pode mudar a finalidade do imóvel (de residencial para comercial, ou vice-versa). Confira:

Lei do Inquilinato, Art. 23 - "O locatário é obrigado a:

inciso II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina (...)

inciso X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos"

 FONTE : Boletim Sindiconet